Guía para autónomos

Hipoteca siendo autónomo: qué te pide el banco

Actualizado el 26 de octubre de 2026

Actualizado el 26 de octubre de 2026 · 7 min de lectura

En esta guía

Un asalariado llega al banco con tres nóminas. Tú llegas con papeles de Hacienda y de la Seguridad Social, y con ellos el banco tiene que deducir cuánto ganas y si lo vas a seguir ganando. No hay una lista oficial de documentos, pero sí sabemos qué tiene que mirar el banco, y con eso puedes prepararte.

En 30 segundos

  • Tu “nómina” son la declaración de la renta y los trimestrales: el banco mira sobre todo el rendimiento neto, no lo que facturas.
  • Lo normal es que el banco financie como máximo el 80 % del valor de tasación. La entrada y los gastos salen de tus ahorros.
  • Las entidades suelen estimar que el total de tus deudas no debe superar el 30-35 % de tus ingresos.
  • Si tienes 35 años o menos, o hijos menores a cargo, el aval ICO puede cubrir parte de esa entrada. Hay plazo hasta el 31 de diciembre de 2027.

Para quién: autónomos en estimación directa que se plantean comprar vivienda en los próximos meses.

Respuesta rápida

La Ley 5/2019 obliga al banco a evaluar a fondo tu solvencia: empleo, ingresos actuales y previsibles, ahorro, gastos fijos y deudas (art. 11). Para un autónomo eso se traduce en renta, trimestrales, certificados de estar al corriente, vida laboral y extractos. Llévalos ordenados y con un rendimiento neto que aguante la cuota.

Qué documentos te va a pedir el banco

Tus ingresos

  • Declaración de la renta (modelo 100) de los últimos uno o dos ejercicios. Es lo primero que miran porque recoge tu rendimiento neto anual.
  • Modelos 303 del año en curso y el 390 del año anterior. Muestran tu facturación trimestre a trimestre y si es estable.
  • Modelos 130 del año, si estás obligado a presentarlos. Si eres profesional y al menos el 70 % de tus ingresos del año anterior llevó retención, no tienes que presentarlo (art. 109 del Reglamento del IRPF); en ese caso la renta y el 303 hacen ese papel.

Que estás al corriente

  • Certificado de estar al corriente con Hacienda, que se pide en la sede de la Agencia Tributaria.
  • Certificado de estar al corriente con la Seguridad Social, que se descarga en Import@ss en el momento.
  • Informe de vida laboral, también en Import@ss. Enseña desde cuándo estás de alta como autónomo, y la antigüedad cuenta.

Tu dinero y tus deudas

  • Extractos bancarios de los últimos meses, personales y del negocio.
  • Tus préstamos y tarjetas en curso: el banco los verá igualmente en tu informe de la CIRBE del Banco de España.
  • Contratos con clientes recurrentes, si los tienes: ayudan a demostrar que los ingresos seguirán.

La vivienda

  • La tasación la hace una sociedad de tasación homologada e inscrita en el registro del Banco de España. Su valor es el que marca cuánto te prestan.

Cómo demostrar que eres solvente

1. Que tu renta diga lo que ganas. El banco mira el rendimiento neto. Si llevas años apurando gastos al límite, tu declaración dirá que ganas poco, y eso es lo que el banco leerá. Deduce lo que es deducible de verdad (en esta guía de gastos deducibles tienes el criterio) y no más.

2. Ten las cuentas separadas. Un extracto donde se mezclan clientes, cuota, supermercado y Bizums es difícil de leer. Si separas el dinero de impuestos, gastos y sueldo, el banco ve un negocio ordenado. Te explico cómo en cuánto separar para IVA e IRPF.

3. Llega con ahorro de sobra. El Banco de España recuerda que las entidades valoran que tengas ahorros, y los vas a necesitar para la entrada y los gastos. Guarda aparte un colchón para meses flojos que la hipoteca no se coma.

4. Llega sin deudas que sobren. El coche financiado o la tarjeta cuentan en tu límite de endeudamiento. Y con algo pendiente con Hacienda o la Seguridad Social, el certificado sale negativo: resuélvelo antes.

Cuánto te pueden financiar

  • Hasta el 80 % del valor de tasación, normalmente. Es práctica bancaria, no una prohibición: puede haber ofertas por encima, pero no cuentes con ello.
  • Endeudamiento del 30-35 %. Según el Banco de España, las entidades suelen estimar que la suma de tus cuotas no debe superar ese porcentaje de tus ingresos. Con unos ingresos de 2.000 € al mes, eso son entre 600 y 700 € para todas tus deudas, hipoteca incluida.
  • Gastos aparte. Además de la entrada, hay gastos de la compra y de la hipoteca que pagas tú.

Antes de calcular qué cuota de hipoteca puedes asumir, ten claro cuánto te queda cada mes después de la cuota de autónomos. La calculadora de cuota 2026 te da tu tramo y lo que pagas.

Con la oferta, el banco debe entregarte la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas al menos diez días naturales antes de firmar (Ley 5/2019, art. 14). En ese plazo pasas por el notario que elijas para que te asesore sobre el contrato (art. 15). Compara la FEIN de dos o tres bancos.

El aval ICO para jóvenes y familias

El ICO gestiona, por cuenta del Ministerio de Vivienda, una línea en la que el Estado avala gratis parte del préstamo para que el banco financie más del 80 % habitual.

  • Quién puede pedirlo: jóvenes que no hayan cumplido 36 años al firmar el préstamo, y familias con menores a cargo (sin límite de edad).
  • Cuánto cubre: hasta el 20 % del préstamo, o hasta el 25 % si la vivienda tiene calificación energética D o superior. El aval dura los primeros 10 años.
  • Hasta dónde llega el préstamo: puede igualar el valor de tasación o el precio de compra (el menor de los dos), sin impuestos ni gastos. Tiene que superar el 80 % de ese valor (el 75 % si la vivienda tiene calificación D o superior).
  • Requisitos principales: primera vivienda habitual, no tener otra vivienda, residencia legal en España los dos años anteriores, patrimonio neto de 150.000 € como máximo por comprador, un precio máximo de vivienda según tu comunidad autónoma y no tener deudas en mora en la CIRBE.
  • Ingresos: para préstamos firmados desde el 19 de junio de 2026, el límite depende del IPREM fijado para tu provincia. Consulta la tabla en la web del ICO. Para acreditarlo te pedirán la última declaración de la renta.
  • Plazo: los préstamos se pueden firmar con la entidad hasta el 31 de diciembre de 2027.

Ojo si trabajas en casa: la vivienda no puede usarse para una actividad económica al firmar el préstamo avalado. Si pensabas afectar parte de la casa a tu actividad, plantéalo antes con el banco. Y el aval no obliga a nadie: la entidad decide con sus criterios de riesgo.

Errores frecuentes

  • Pedirla con uno o dos trimestres presentados: hay muy poco que enseñar.
  • Inflar gastos durante años y esperar que el banco vea “lo que ganas de verdad”.
  • Ir con una deuda o un aplazamiento pendiente con Hacienda o la Seguridad Social.
  • Firmar sin comparar la FEIN de otros bancos.
  • Calcular la entrada y olvidarte de los gastos.
  • Dar por hecho el aval ICO sin mirar el límite de ingresos de tu provincia.

Checklist antes de ir al banco

  • Rentas de los últimos uno o dos años, descargadas en PDF.
  • 303 del año, 390 del año pasado y 130 si los presentas.
  • Certificado de estar al corriente con Hacienda.
  • Certificado de estar al corriente con la Seguridad Social.
  • Informe de vida laboral actualizado.
  • Extractos de los últimos meses, con las cuentas separadas.
  • Deudas pequeñas liquidadas.
  • Ahorro para la entrada, los gastos y un colchón aparte.
  • Si pides el aval ICO: límite de ingresos de tu provincia y precio máximo de tu comunidad.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo tengo que llevar de autónomo para que me den una hipoteca?

No hay un mínimo legal. Cada banco tiene su política y mira tu trayectoria: cuantas más rentas y trimestres con ingresos estables, mejor.

¿El banco mira lo que facturo o lo que gano?

Lo que ganas. La referencia es el rendimiento neto de tu declaración de la renta, después de gastos. La facturación del 303 ayuda a ver la estabilidad, pero no sustituye a la renta.

¿Me pueden financiar el 100 %?

Lo habitual es el 80 % de la tasación. Con el aval ICO, el préstamo puede igualar la tasación o el precio de compra (el menor), si cumples los requisitos y el banco lo aprueba.

¿Puedo pedir el aval ICO si trabajo desde casa?

La línea exige que la vivienda no se use para una actividad económica al firmar el préstamo avalado. Si trabajas desde casa, háblalo con el banco antes.

Fuentes

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